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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

今年以来超30城出台楼市优化政策，首套房贷款利率最低降至3.7%******

　　澎湃新闻记者 计思敏

　　在中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行后，2023年地方政府延续楼市宽松政策，继续出台优化政策，促进楼市健康发展。

　　据澎湃新闻不完全统计，今年以来，包括福建厦门、四川资阳、山东济宁、湖北宜昌、浙江温州、江西南昌红谷滩区、安徽淮北、河南济源、黑龙江哈尔滨、湖南长沙、山东济南、江西南昌安义、内蒙古乌兰浩特、广西桂平、湖北武汉、江苏盐城、浙江绍兴、辽宁丹东、安徽亳州、广东东莞、江苏徐州、辽宁大连、江苏连云港、广西防城港、广西柳州、河南荥阳、安徽蚌埠、新疆乌鲁木齐、江西省萍乡市上栗县、安徽六安、湖北随州、吉林长春等超30城发布楼市新政。

　　从政策内容来看，包括解除限购，上调住房公积金贷款最高额度，调整公积金贷款最低首付比例，延长消费补贴，提高多孩家庭公积金贷款额度，明确认房不认贷，鼓励团购买房等。

　　多地上调公积金贷款额度

　　以山东济宁为例，山东济宁市住房公积金管理中心于1月29日发布关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知，明确自2023年2月1日起，提高公积金贷款最高额度、调整房屋套数认定标准、调整公积金贷款最低首付款比例等。双缴存职工家庭公积金贷款最高额度提高至80万元；单缴存职工家庭公积金贷款最高额度提高至50万元。针对多子女家庭，购买首套自住住房的，公积金贷款最高额度提高至80万元，购买二套自住住房的，公积金贷款最高额度提高至50万元；养育未成年子女的多子女家庭，购买首套及二套自住住房的，公积金贷款最高额度提高至80万元。

　　同时，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　湖北宜昌住房公积金中心发布《关于调整全市公积金使用政策的通知》，自1月29日起，宜昌户籍按政策生育二孩及以上家庭购买住房的，可按现有最高额度(60万元)的1.4倍申请公积金贷款即84万元。

　　武汉则延续实施二环外不限购政策。1月13日，武汉市房产交易中心工作人员表示，目前二环外无论是新房还是二手房都不限购，只需申请购房资格通过即可。在此之前，武汉市住房保障和房屋管理局相关工作人员曾于2022年12月9日回应武汉调整二环外限购政策的消息称，只针对房交会期间有新的政策。

　　购房补贴实施时段延长

　　同时，多地延续实施购房补贴及优惠政策。

　　浙江温州发文称，为更好满足购房者的合理住房需求，继续实行个人首次购买市区(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、经开区)新建普通商品住房、存量住房(以网上签订浙江省商品房、存量房买卖合同时间为准)，在取得房屋不动产证后，给予购房款0.6%的消费补助，实施时间为2023年1月1日至2023年6月30日。

　　江苏盐城市住房和城乡建设局则于1月12日发布通知，将利用春节返乡置业高峰期，推出一系列促进住房消费的措施。其中，包括市区“房八条”购房补贴延期2个月，并鼓励各地分板块开展线上线下返乡置业购房专场房展会。同时，组织一次团购网签办证活动。各地组织团购房群众集中选房签约活动，在交房现场积极开展“交房即办证”活动，推进民生服务工作。组织一次银企对接活动。

　　1月20日，黑龙江省哈尔滨市人民政府官网显示，为进一步促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展，市住建局牵头研究起草了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的措施意见(征求意见稿)》，具有哈市户籍(包括9区9县(市))，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭网签备案《商品房买卖合同》、本人身份证明、购房交款票据、《不动产权证书》、户口簿和出生医学证明等，分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。

　　首套房贷款利率最低降至3.7%

　　除了调整购房政策，今年以来多地下调首套房贷利率下限。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，新一轮的下调房贷利率潮正在上演。截至目前，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

　　根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　根据国家统计局数据，70个大中城市中符合下调要求的城市共有35个，诸葛找房数据研究中心数据显示，其中已经有20城下调或者取消首套房贷利率下限，预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，不乏二线城市哈尔滨、温州、南宁等，一季度将会有更多城市首套房贷利率跌至4%以下水平。

　　今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，要重点抓好十二个方面工作。其中包括，以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2023年供需两端政策有望进一步改善，需求端强调“精准施策”，企业端侧重防范化解风险。需求端一方面强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，另一方面强调“精准施策”，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）